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“总的来说，拆除重建项目照旧以解决民生问题为主，要说有几多直接的资金收益，其实是不太可能的。”一位在上海衡宇治理系统事情的人士说。

问题是，彭浦新村另有少量产权房。一些居民购置了与自家适用厨卫的屋子，使衡宇从不可套变为成套，就可以依据上海的房改政策，将公房转为私房。而私人工业是受《物权法》�；さ�。

如果你在汛期走进这里，还会碰上内涝。须炳荣说，彭浦新村阵势低洼，老化的管道一直没有革新，随着门路不绝抬高，一下大雨，水就从门路往小区里排，能没过一楼住户的膝盖。

彼时，住进工人新村是一种身份的象征，只有劳模、先进事情者才华分到屋子。这里做饭有煤气，其他地方还要烧炉子；上茅厕有抽水马桶，其他地方还需要倒马桶。

这几年，全国多个都会都泛起了老旧小区原拆原建的探索。在上海，这项事情也在进行，除了彭一小区，另有蕃瓜弄、保屯路211弄、田林路65弄、凤南一村、东郸小区、内江大板房等，主要针对的是老旧不可套公有住房的成套革新。

在旧改效劳情以来，黄一奇和同事也完成了一些在她看来原本不可能完成的任务。凤南一村有一位十多年来单独住在松江养老院的渐冻症老人，居委会和街道的事情人员每个星期要去造访他两三次，但他总是差别意签约。一次闲聊中，事情人员发明，老人在凤南一村其实有许多老邻居，他关于凤南一村的印象仍是童年时住在这里的回忆。于是事情人员拍摄了一个从小区门口一路走到老人家里的视频，还拍摄了他的老邻居。老人看到视频后泪流满面，“你看这个人，别看他现在身体好，当年是我背着他上下学，现在我躺在这里，他身体这么好”。最后老人让事情人员握着自己肌无力的手，在协议上签了字。

须炳荣回忆，彭五小区的522户居民很快分成了几个派别。有些居民认为旧住房革新后有了独立的厨卫，另有装修，愿意出这笔钱；另有些居民家庭条件困难，确实拿不出钱。

卫生状况也堪忧。每年夏天，梁玉霞都要买几盒杀蟑螂、鼻涕虫的药，也买了数不清的粘鼠板。有一次她在厨房包馄饨，包了6个之后回屋里拿工具，回来一看馄饨只剩了5个，“我想我是不是记错了，厥后吃完饭才看到，有一个馄饨被老鼠叼到了桌子底下”。

徐万骅说，经过街道与杨浦区房管局的多轮讨论，他们决定要给80户居民提供更多选择，他们既可以选择异地衡宇置换，也可以选择钱币安顿。选择异地衡宇置换的居民，可以从杨浦区房管局在区内盘活的170套置换房源中选择一套，主要是历年来其他小区成套革新后剩余的房源。其中89套是“不贴差价”房源，剩下的是改善型房源，居民可出资补差价购置。如果有人没有选到心仪的屋子，则可以选择钱币安顿，凭据评估公司评估的衡宇价值，获得钱币赔偿，“即是多了一层包管”。

彭浦新村街道的旧住房革新曾有过让居民出资的先例。须炳荣说，2005年启动彭五小区改扩建项目时，“区里认为，革新后把厨房和卫生间装修一下，是不是能够让小区的522户居民每户拿出3000元”。

更为特殊的是，相较其他都会的老旧小区原拆原建，上�；嵛鸪亟ê蟮男∏陆ㄅ涮咨枋�，例如彭一小区将新增社区生活效劳中心、社区文化运动中心、社区体育中心以及拥有172个床位的社区养老院等配套设施，凤南一村则将新增社区食堂、图书馆、健身中心、养育托管点、卫生效劳站等总面积达6400平方米的社区嵌入式效劳设施。

许多居民已经不住在这里，电话号码也换了，千方百计才华找到人，“要动用种种手段，邻里的、居委会的、事情单位的，实在不可还要通过他的户口找其他家人的电话，再找到他”。为了找人，须炳荣去过养老院、公安局，也曾坐着派出所的警车去监狱找已被关押的居民。

须炳荣把老旧住房成套革新事情称为“天下第一难”，拆除重建又是其中格外困难的一种。这是一件考验政府能力的事，是一件需要许多人努力才华做成的事，也是一件窥探人性幽深的事。

右图：上海内江大板房成套革新项目于2024年3月底实现二次征询100%签约，居民于4月底集中搬家。摄影/本刊记者张馨予

由于凤南一村的新房房型是从128种合并到20种，每户居民的衡宇面积增量可能有多有少，这是一个潜在的矛盾点。王楠楠是凤南一村的居民，她的老房比楼下邻居少了0.2平方米的面积，可是在房型合并后，她的新房会比楼下邻居低两个层次，建筑面积少7平方米。

彭浦新村91号，那是彭浦新村外宾接待室，曾接待过党和国家领导人，以及40多个国家共630批外宾。相当长一段时间里，彭浦新村是世界了解中国和中国工人生活的一个窗口。这也是工人新村辉煌的缩影。

“其时，区里各个部分对这件事都不太看好。我跑去找区委书记和区长，说‘已经走到这一步了，不可再犹豫’。”任伟认为，静安区愿意在缺乏政策依据的配景下推动这项事情，需要区里有相当的魄力。2020年10月1日，彭一小区拆除重建项目启动签约，10月7日租赁房居民和产权房居民签约率均凌驾99%，项目得以生效。

一个兼顾到多方利益的项目计划，需要许多时间打磨。东郸小区的项目计划修改了近10次；彭一小区的项目计划来来回回修悔改20多次，修改重点主要聚焦在房型和面积上；凤南一村的项目计划第一稿在2021年底宣布，因疫情弃捐后，计划又在第一稿的基础上经过20多次的修改。内江大板房项目计划的调解中，仅抽户计划的修改就有20多次，整个计划从论证到确定历时将近一年。

每个居民都听过靠拆迁一夜暴富的故事，每个居民都有自己的想法和诉求，比及拆除重建的项目落到自己身上，各人都想多争取一些。

转机爆发在时任上海市高院副院长邹碧华来调研的时候。经过双方的重复研讨商议，邹碧华最终提出建议，居民签约可参考征收，即抵达95%的居民签约率，协议可生效。由于彭浦新村的公房产权属于国家，居民都是承租人，拒不配合的公房承租人，可由公房产权单位以“故障公共利益”的方法，向所在地法院提起民事诉讼。有了执法支撑，彭浦新村街道的事情人员都松了一口气。

2008年2月，彭三小区二期启动拆除重建。这是一个相对小规模的革新，仅涉及6幢住宅，144户居民。但以彭浦新村街道为起点，十几年之后，老旧小区拆除重建逐渐在全上海推开。

每户人家在厨房里都有一盏自家的灯，进了厨房，哪怕别家已经开了灯，也要翻开自家的灯，“不然别人说，我家的灯，你凭什么用”。

杨浦区房管局副局长吴传婷告诉《中国新闻周刊》，这两年，市区两级政府都在思考，非成套旧住房的革新是否另有更适合的门路，“楼房‘长高长胖’可能和现在老黎民关于居住的需求并不是很对等，他们希望能够享受现代规范的住宅，所以市里下了这个决心”。

老旧不可套公有住房，也就是厨卫适用的屋子。2022年，上海市委办公厅印发《关于加速推进旧区革新、旧住房成套革新和“城中村”革新事情的实施意见》(以下简称《意见》)，明确在2032年底前全面完成不可套职工住宅革新。拆除重建就是实施革新的方法之一。

但到了彭三小区二期的革新，须炳荣和他所在的团队发明，之前“长高长胖”的革新模式不敷彻底，不可完全解决住宅的问题。彭浦新村街道党工委副书记胡志雄告诉《中国新闻周刊》，彭浦新村的一些老旧住宅的管线老化、设施老化问题过于严重，“没步伐修，修的价钱和重建差未几，所以就一直没修，但越不修问题越多，形成了一个恶性循环”。陈双也指出，有一部分衡宇可能原本就不适合“长高长胖”的贴扩建，并且住宅的主体结构不动，只是加了厨卫，“这个革新自己也是有一点遗憾的”。

最困扰各人的问题，是厨卫适用。须炳荣说，上海50年代至70年代建造的工人新村，绝大大都都是几户人家共用厨房和卫生间，少则两户人家适用，多则八户人家适用。

这个问题在彭一小区拆除重建时最为凸显。彭一小区共有40幢楼房，居民2110户，其中产权房362户。如果需要每一户居民都同意才华推动拆除重建，这项事情的难度无疑会极大提升。

凤南一村凭据建筑面积，对128种房型通过层次进行合并分类，合并后共有20种房型，差别层次的房型面积纷歧样�？亟方值谰筛男Ю颓槿嗽被埔黄嫠�，革新后，新房的居住面积不小于旧房的面积，“面积可能会有一两平方的增量”，同时会新增厨房、卫生间和阳台。

最近，上海许多推进老旧小区拆除重建的街道收到了“小蓝书”和“小红书”，它们由彭浦新村街道编写，专门供其他街道学习如何开展拆除重建事情。

南宫28平台站在上海市静安区闻喜路，须炳荣眼前是彭一小区正在粉刷装饰内外墙的17幢高层住宅，今年下半年就要竣工验收。这位81岁的彭浦新村街道旧住房革新办公室(以下简称“旧改办”)主任说，比及这个小区建成，彭浦新村就没有破旧的、厨卫适用的屋子了，“我的任务就要完成了”。

梁玉霞家和另外两户人家适用厨卫，中午一点就要开始排队洗澡。她已经不记得和自己适用厨卫的邻居换了几多家，种种职业都有，环卫工人、收废品的、卖菜的，经常住几个月就搬走，“许多人因为是租的屋子，厨房和卫生间用完历来不弄洁净”。

在拆除重建的老旧小区里建设增量衡宇，是上海尽量收回本钱的一种实验。例如凤南一村拆除重建后将多出两百多套增量衡宇，这些增量衡宇不会作为商品房出售，而是将成为其他拆除重建项目的置换房源储备，为后续项目的统筹实施打基础。另外，再剩余的增量衡宇就将作为包管性住房。原本政府就有建设包管性住房的计划，用拆除重建的增量衡宇作为包管性住房，可以节省一部分资金。

吴传婷说，在控规允许、居民能够全部回搬的条件下，政府会考虑15分钟社区生活圈的计划。居住密度极高的工人新村周边配套设施是个老问题，拆除重建后有了更大的地块，就能因地制宜，把配套设施补上。吴传婷认为，这看似是一次性投入，可是会爆发久远的社会效益，解决一些社会问题，“要算一笔久远的经济账”。

除了增量衡宇，彭一小区等老旧小区拆除重建后会爆发一部分用于商业的非住宅衡宇，这些沿街商业的产权都属于直管公房单位，可以出租获得收益。

东郸小区拆除重建项目街道专班小组卖力人邵学华说，想要获得更多的利益，这是绝大部分人的想法，从情感上，他能理解这些居民的诉求，“我常和同事说，哪天我碰到这种事，我可能也这么想”。

户型和面积是其中最为要害的。事实上，拆除重建后，险些所有居民的衡宇面积都会爆发变革。工人新村的住宅往往有很是庞大的房型，规模越大的小区房型越庞大，例如彭一新村原始房型多达282种，凤南一村原始房型多达128种。由于房型太多，顾及设计本钱和建设需要，革新后不可能全部保存原始房型，只能对庞大的房型进行合并，然后再设计。

正是这一次实验，让彭浦新村街道意识到，如果需要居民出资，自上而下的旧住房革新事情很难进行。究竟，仍然居住在这些小区的居民，大多没有经济实力出资革新住宅。

由于老旧小区拆除重建后会爆发增量衡宇、沿街商业，并配备公共配套设施，容积率也会变革，好比凤南一村的容积率将从2.5提升至3.4。关于容积率的突破，严菁体现市里提供了很大的支持，“因为是民生包管项目，和商品房开发纷歧样”。上海各个拆除重建项目的容积率调解并没有一个牢固的限制，而是凭据差别小区的情况一事一议。

有的居民想要分到几套屋子。须炳荣记得，彭三小区五期签约之前，一户已经不住在小区的居民始终不肯意签约，她要求拆除重建后拿到3套屋子，让30多岁还未立室的儿子也有屋子住。胡志雄说，另有许多居民总会把家庭矛盾转嫁到拆除重建项目里，希望通过这次革新帮自己分家，“以前是怙恃的屋子，兄弟两家住在一起，以前就一直这么住着，现在要革新了，就希望能分两套屋子”。

每到征求居民意见的阶段，须炳荣和彭浦新村街道的事情人员必须了解每户衡宇信息、家庭成员、社会关系、邻里关系，甚至性格脾气，以便展开后续事情。关于有上千户居民的老旧小区，这件事极其泯灭时间。彭五小区革新时，须炳荣每天在各个居民楼里跑上跑下把腿跑坏了，爬楼梯必须要拄拐。

值得注意的是，在衡宇面积的变革上，有些小区不是只注重“一碗水端平”。东郸小区共有670户居民、7种房型，可是因为占地面积小、居住密度大，最小的房型只有9平方米，最大的房型在23平方米左右。东郸居民区党支部书记张争科说，在设计计划时，他们认为9平方米的房型“需要托底”，所以革新后的使用面积抵达12.5平方米，增量面积有3.5平方米，而23平方米的房型革新后，增量面积在1平方米左右。

韩秀华说，很庆幸，丈夫去世前曾在新房住过9个月零4天。现在，韩秀华一个人住在这里，每天也总去窗台边坐着，期待92岁生日的来临。

许多居民都希望自己所在的小区能尽快拆除重建。上海市房管局“两旧一村”专班相关卖力人严菁对《中国新闻周刊》说，在什么小区先实施革新，是由上海各区凭据实际情况决定的。

2021年9月1日，就在彭一小区启动搬家当天，《上海市都会更新条例》(以下简称《条例》)正式施行，其中有多个条文指导了拆除重建相关事情。好比，《条例》第三十二条划定，在拆除重建项目签约比例抵达95%、项目生效后，关于公房承租人拒不搬家的，会接纳“调解+决定+申请执行”的方法。

以杨浦区为例，吴传婷说，区房管局会对全区的住宅状况进行研判，先对规整的成片地块上的小区进行革新，“就似乎要做一件漂亮的衣服，一块大片的衣料肯定要比边角料做着容易一些”，为之后的项目腾挪空间，也可以更好地计划公共配套设施。别的，具有宁静隐患的老旧小区也会优先启动拆除重建。

值得注意的是，拆除重建项目也会爆发小部分直接的收益。陈双说，凭据上海1995年的房改政策，直管公房只要是厨卫独用的成套住房，就可以购置酿成售后公房。陈双说，这个政策许多年都没有变，居民用1295元/平方米的低价就可以买下衡宇的产权，也就是说，许多居民用两三万元就能把衡宇产权买下来，且等同于商品房，上市交易的价格一样，这关于居民是一个利好，关于政府也能带来一部分收益。

走进老旧小区，你首先会闻到一种标识性的味道——食物的馊味、垃圾的臭味、炒菜的油烟味、衡宇进水后的霉味、茅厕没冲洁净的异味全都混杂在一起。

“小蓝书”里列出了拆除重建的事情流程，包括一轮征询、计划设计及论证、二轮征询、居民签约、居民搬家、居民选房、居民回搬。“小蓝书”里另有旧住房成套革新100问，涵盖了各个事情流程的问题，这是彭浦新村街道把拆除重建的路径重新到尾走完之后总结的经验。

只不过，拆除重建作为一项民生工程，原本就已经全由政府出资，不可能再满足居民无限膨胀的诉求。项目卖力人们总是重复向居民强调拆除重建的“非解困”原则——拆除重建只是解决居民的厨卫适用问题和居住情况问题，不是解决住房困难问题。

韩秀华认为自己是幸运的。1965年，作为上海市造纸机械厂的先进工人，韩秀华和丈夫一起住进彭三小区。尽管房间只有17.8平方米，他们仍然感受很欢喜。几十年后，他们和衡宇一起变老了，渐渐地不再出门。

任伟告诉《中国新闻周刊》，2019年，他曾与上海高院相关卖力人专门开会讨论，寻找执法依据。另外，彭浦新村街道也经常与区房管局等部离开会讨论，形成集会纪要，然后以集会纪要作为推动事情的依据。终于，静安区确定下来，彭一小区的拆除重建，住户签约率抵达99%以上，项目就能正式生效。

2019年底，韩秀华住进了重建后的新房，住进来的第二天就是丈夫95岁的生日，他们请了许多亲戚朋友抵家里用饭。新房有了独立的厨卫，还能坐电梯上下楼，“以前想都不敢想”。住进来后，丈夫总是开心地趴在窗台上往外看。

以彭一小区为例，胡志雄介绍，未来小区会新增5115平方米的商业面积，“把沿街最好的位置给了商业”。别的，拆除重建项目新增的停车位也会为政府回笼一部分资金，例如彭一小区将提供地下机动车停车位2032个、非机动车停车位2790个。

无奈之下，彭浦新村街道只得联系公积金部分，让家庭困难的居民通过公积金支付3000元的革新用度。实际上，彭五小区改扩建项目的整体用度凌驾1400万，居民出资仅占很小一部分。

2007年11月，彭浦新村街道又在彭七小区启动“加层扩建”的革新，也就是在住宅顶楼再建一层新房，让楼房“长高”，把北侧的居民安顿到加层，北侧空出来的房间改为独用的厨房和卫生间，实现厨卫独用。这项革新在2009年4月竣工。

彭浦新村之所以会成为上海最早探索拆除重建的小区，一定水平上是因为彭五小区和彭七小区的革新获得了上海市的肯定。2007年8月，时任上海市委领导曾来到彭五小区了解旧住房成套革新事情情况。2008年1月和6月，时任上海市委领导先后两次到彭浦新村街道视察旧住房成套革新事情。几位彭浦新村街道的干部说，在这频频调研和视察后，旧住房成套革新事情的速度获得了很大的提升。

王楠楠也说服自己，新房的面积已经比旧房大了2平方米左右，并且配备了电梯。她的母亲即将80岁了，腿脚不便当，未来一定会需要电梯收支，“从这几方面来说，新房肯定是改善了生活条件”。

其时这里以脏乱闻名，目之所及是密度极高的破旧住宅楼。但须炳荣发明，几位曾在彭浦新村居委会事情的老居民却对他这个外来人说起了彭浦新村的辉煌史。

须炳荣回忆，彭五小区的革新方法就是把楼梯外移，然后将楼梯外移以后空出的位置改成卫生间，让楼房“长胖”，实现卫生间独用。这项革新从2005年3月连续到2006年9月。

1949年新中国建立后，上海作为中国近代工业的降生地和现代工业的聚集地，急需工业支持，而扩大生产首先要满足工人的住房需求。1951年，全市乃至全国第一个工人新村曹杨新村在工厂集中的沪西地区拔地而起。到1958年底，上海市共建成种种住宅新村201个，面积抵达468万平方米，有凌驾70万的职工家庭分派到了新住房。

2022年，上海新冠疫情最为严重的时候，厨卫适用的隐患袒露出来。新增病例主要集中在居住条件和卫生情况相对较差的老旧小区，尤其因为厨卫适用，居民交叉熏染危害较大。凤南一村、蕃瓜弄等老旧小区有上千户居民，他们都曾在一段时间内有过大宗新冠肺炎病例。

有的居民想要更大的面积。彭浦新村的住房和大大都工人新村一样，厨卫适用，衡宇就是一间卧室，拆除重建后，住房将配备独立的厨房和卫生间，可是没有客厅。胡志雄说，许多居民都希望拆除重建后的住房多个厅，这就涉及面积的增加。

内江大板房是一个更为特殊的项目。延吉新村街道党工委书记、人大工委主任徐万骅说，由于在上海2035年都会计划中，控江路扩宽，住宅便压在了门路红线上，拆除重建后，内江大板房的住宅必须往退却，这意味着占地面积必须减少，革新受到限制。原有的240户居民，只有160户居民能够回搬，另有80户居民只能抽户异地安顿。

彭浦新村初建于1958年，是上海市最早建设的工人新村之一，厥后成为彭一、彭三、彭五、彭七4个住宅小区。从2008年起，彭浦新村陆续启动了拆除重建，彭一小区是最后一个。

然后是声音。这些屋子有不少是小梁薄板衡宇，它用料省、本钱低、建造速度快，但地基浅、稳定性较差，衡宇隔音也极差。1985年，新婚的梁玉霞住进丈夫位于内江大板房的家里，很快她发明，由于楼板很薄，子夜楼上邻居用痰盂小便，楼下听得清清楚楚，“说得难听点，放个屁都听获得”。

杨军说，关于这种情况，他们只能向居民解释，面积或多或少的变革并不是针对某个居民个人，而是会在一个可控规模内，“没步伐做到每个人每勺饭都一样多的米”。

不过，即便富庶如上海，要担负全市规模内的老旧小区拆除重建资金，仍然不是那么容易。凤南一村作为《条例》生效后全市最大规模的拆除重建项目，总投资约38亿元。蕃瓜弄是上海体量最大的“小梁薄板”拆除重建项目之一，总投资近13.6亿元。因此，上海也在算一笔经济账。

任伟说，革新开放后，条件改善的居民已逐渐搬离工人新村，留下的大大都都是经济较为困难的人群。好比彭一小区的2110户中，残疾人348户、低保群体103户、重残无业19户、失独家庭12户、80岁以上老人585户，“要让他们拿钱出来，太难了”。

在彭浦新村街道党工委书记任伟看来，目前上海老旧小区拆除重建的模式已经逐渐成熟。但在十几年前，彭浦新村街道做的是极为困难的、从零到一的事情。

静安区房管局成套办卖力人陈双对《中国新闻周刊》说，最初，上海探索旧住房成套革新事情，是将厨卫适用改为厨卫独用。2005年，彭浦新村街道的彭五小区成为上海市首个旧住房革新试点小区，启动旧住房成套革新事情。

任伟记得，曾有上海市领导问他，拆除重建为什么不让居民出钱？任伟回复说，如果不是由政府全部出资，要让居民同意革新会遇到很大的问题，拆除重建可能也无法推动下去。

彭三小区四期曾有始终不肯意签约的“钉子户”，须炳荣上门和她相同了几个小时，对方态度始终强硬：“为什么要革新？革新依据在哪里？你把政府的文件拿过来再和我谈。” 胡志雄也说，那时候，如果居民不肯意签约、不肯意搬家，拆除重建项目很难推动下去。

设施的老化也为老旧小区带来了许多宁静隐患。杨浦区的凤南一村建于20世纪50年代，控江路街道效劳处副主任杨军说，凤南一村的住宅是砖木混淆结构，用的是木头地板，时间长了，居民一用力就可能把地板踩穿。各人也不往墙上挂工具，只要拿钉子稍微用力在墙上敲一敲，“墙就酥了”。2013年，一道雷打穿凤南一村一幢楼的房顶，火势很快蔓延起来，幸亏没有人员伤亡。

关于上海而言，老旧小区拆除重建已经成为一件不得不做的事。以此为前提，上海选择由政府出资。严菁对《中国新闻周刊》说，项目都是由市区两级财务出资，各区的出资比例差别，“有些是四六开，有些是五五开”，市级层面有专门的旧住房更新革新市级补贴资金。

须炳荣说，拆除重建每个环节的内容都是试出来的，“其时没有政策，我们是摸着石头过河，该怎么做自己去想，行得通我们就做”。

⚙（撰稿：合山）

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