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🌕来自资阳宣布时间:2024-11-09 06:29:33火博

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2019年3月11日，张伟以“人民来信”的形式，致信南京市计划局信访办、南京市计划局城中分局，请计划局回复三个问题：第一，是否允许南入户改为北入户、四个单位改为六个单位？第二，室外路基不绝提高，雨水严重倒灌，是否可以抬高楼房绝对高度？一楼湿润，可否接纳架空防潮，地下室空间标准如何掌握？第三，二楼炎热难耐，可否设计阁楼、老虎窗，隔热通风？

事实上，为翻建计划争吵两年，是一段完全可以制止的弯路。因为无论是用阁楼、建地下室照旧占绿化带，在计划上都是行欠亨的。

谈起5幢居民的质疑，吴春霞情绪激动。她告诉《中国新闻周刊》，算上追加用度，整个项目收费34万元，前后却连续了三年，还要蒙受居民提出的不对理诉求，如果不可回应诉求，有些居民还会言语攻击。“到后期我就不跟其他人相同了，只和张伟对接。”吴春霞体现。

距离5幢不到5公里，同样是都会的焦点区域，南京秦淮区石榴新村的原地翻建是秦淮区政府主导的。在确定设计思路之前，首先考虑的就是计划要求，由计划和建筑设计专业人员引导、把控。

张伟曾对《中国新闻周刊》说，许多问题泛起，是因为居民不懂建筑方面的专业知识，又得不到解释。但他不认为自己有能力和义务做出解释。

许明爽性搬了出去，宁可把新房出租，自己与老伴住进3公里外一栋昏暗、逼仄的老楼，也不肯与张伟家做邻居。李芒照旧住在10公里外的光华门，比起5幢的新房，那里又小又旧，可她觉得自己在那里过得更舒心。

但就像用一块旧衣料裁新衣，深远设计卖力人吴春霞深知，每一家都南北通透、不突破“三原”原则、不减少套内面积，同时做到这三点，是设计计划面临的最浩劫点。

2019年4月15日，南京市计划和自然资源局出具《关于张伟请求“虎踞北路4号5幢险房翻建问题”的行政见告书》。除了重申“三原”原则，见告书明确：建筑入口可以调解；架空防潮、阁楼、老虎窗，如涉及凌驾房产证载建筑面积和突破实测图建筑绝对高度和体块外框线，则不得设置。这也意味着坡顶空间不可设置公共楼梯、防潮层不可建地下室。

值得注意的是，陈毓芬体贴的工程报价，简直在居民全部搬离后爆发变革。李芒记得很清楚，2020年7月初，因为一份文件需要产权人签字，张伟找到她。签字时，李芒问起凭据1500元/平方米预交的翻建费够不敷用。“我记得他说，不是的哦，3600元一个平方。”听到新的报价，李芒心里“咯噔”一下。多位居民对翻建费在衡宇拆除后变换心存疑虑，但已经走到这一步，商榷的空间已经险些没有了。

加入频频商讨后，此前并不显眼的邻居张伟提出了更大胆的目标：原地重建。他很快开始奔波。2014年7月，5幢经南京市衡宇宁静鉴定处鉴定为C级局部危房。一个月后，鼓楼区住建局下达5幢危房治理排险通知。

记者获得的一份文件显示，2016年7月28日，宁海路街道效劳处的领导到这栋楼了解情况，要求产权人必须在统一认识的基础上排险翻建。8月15日，全体产权人告竣一致并签名：第一，同意排险翻建、彻底消除隐患；第二，翻建过渡住房由各户自行解决；第三，自筹建设资金，凭据预估每平方米1200元到1900元预收，待衡宇设计、施工预算确定后，多退少补。

虽然翻建了，但这栋楼照旧需要装置抽除积水的水泵，电费怎么分摊、电表怎么装置，都没有告竣一致�Ａ碛幸恍┥形捶峙傻墓睬蚝稳ズ未�，并无定论。

2013年，挨着这栋楼的城西干道桥改隧，也许是施工爆破的缘故，这栋楼的外立面泛起裂痕。居民们找政府反应情况，要求“彻底革新、消除隐患”。

父亲是20世纪50年代的大学生，痴迷音乐，喜欢老屋子独吞的音效，当莫扎特的《小夜曲》在胶木留声机上响起，小楼的天花板与地板，会与之爆发一种令人陶醉的奇妙共识。

而在5幢，年轻的居民要上班、年老的居民要看病，即便想深度加入翻建事情，也缺少条件。张伟是始终稳定的焦点成员，但数位受访者都认为，对他来说，首要目标是让翻建能快速推进，居民个体的意见和诉求更像是麻烦。

秦淮区建立了由区委区政府主要领导担当组长的“石榴新村都会更新危房宁静消险革新指挥部”，秦淮区房产局、朝天宫街道效劳处以及卖力该项目的越城集团形成“三驾马车”，由机关干部担当组长的8个现场事情组也进入石榴新村，包管与388户居民的视察、相同。最终，视察相同事情连续了五个月，宣传政策、答疑解惑，仅是居民议事会就举办了52次。

一楼居民不干了。一位从事计划设计事情的一楼居民在《虎踞北路4号5幢建筑翻建意见》写道：“争取自身利益最大化的前提，应该是包管各人利益相对公正。一些人吃了粽子还要蘸糖，近乎免费占了二楼的自制不说，还将地下室的建与不建推到前台，提出谁出资谁建设。一楼面临的是两种可能，不建本可以另外获得利用空间，结果一无所有；建，就得掏建设的钱，而获得一个鸡肋般阴暗低矮的地下空间。而二楼，不动声色得了个阁楼空间，扩大了使用面积，坐看阳光、感受雨露、神速升值。这样的利益分派有一点点公正吗？”

2018年9月，许明致信宁海路街道效劳处，请求街道监管事情小组公示衡宇面积、签订赔偿协议：“这里的屋子是各家的，是有房产证的，多得房的人没有意见，少得房的人会有许多后遗症房价要事先协商好几十家房型、面积各不相同的旧房翻建，再加上老屋子与新建花样也纷歧样，再高明的设计师也不可能建成和旧房面积完全一样的新房。”

事实上，石榴新村出于安顿需求，最终就增加了建筑面积，也改变了棚户区建筑的原有高度。这标明，关于“三原”原则，并非只有机械遵守这一条路。

父亲去世后，屋子破败了，墙面吊顶脱落、楼板损坏。李芒把屋子低价租给四周的大学生，自己住到了10公里外的光华门。但她躲不开老屋子带来的无穷懊恼，上下水管道破损漏水，屡屡淹到楼下。最难的一次，她子夜骑着电动车赶来安慰邻居，折腾到凌晨再骑车回家。

凭据《南京市险房翻建治理步伐》，险房翻建应当严格凭据“原址、原面积、原高度”的“三原”原则进行。这意味着想改善居住条件，翻建不可侵害相邻人的权利，只能在相对高度稳定的情况下，在建筑物内部想步伐。

吴春霞告诉记者，让每户居民在自家的平面设计图上签字，是她出于“危害防控”而接纳的步伐。但她不认为居民有权利拿到整幢楼的平面图，因为这可能使本就盘算面积增减的居民细察后生出更多事端。但她也曾在果真场合展示过，她体现，深远设计曾在有住建部分和街道出席的居民集会上，用PPT展示过整幢楼的平面设计图。

张伟也清楚，每户的面积绝对不可减少。为此，他口头嘱咐承接了5幢建筑设计事情的江苏深远建筑设计研究有限公司(以下简称“深远设计”)。

在多位受访居民的印象里，2018年7月的翻建工程事情小组改组，是一个分水岭。在此之前，居民还能民主协商，但今后，最初由全体居民选出的七人小组缩减为五人，除了一位公房产权所有方江苏省纺织集团的代表，以张伟为焦点的事情小组变得愈增强势，信息与决策也变得愈发不透明。

屋子拆除重建后，虽然房产证显示许明家的套内面积和建筑面积不减反增，许明照旧怀疑自家的面积被侵占了。她的依据是，屋子盖好后，她到隔邻两户看过，其中一套原面积与她家相同，户主是事情小组成员，许明觉得，他家重建后的套内面积看起来增加了不少，甚至比自家还大。

童承江告诉记者，面向居民相同时，事情人员坚持政策解释口径的一致性至关重要。过往的案例标明，居民的不信任，往往都是因为下层事情人员接受的培训不敷，给出让居民困惑的杂乱信息所致。

决定翻建之后，张伟提出了一个改善目标，“楼下架空防潮，楼上通风隔热”，看起来直击一层湿润、二层闷热的痛点。但这背后还潜伏了借翻建扩大使用面积的玄机：通风隔热，楼上可以修阁楼；架空防潮，楼下可以修地下室。

居民最终以不到3100元/平方米的价格，守住了自己在都会焦点区的居住权，并用框架结构新楼取代了老危房，房产实现增值，居住水平获得了实质改善。

张伟还提出过另一个平衡计划：一楼可以圈占绿化带形成“前庭后院”。但这一明显不切合规范的做法，让一楼居民不肯意接受。他们主张，阁楼是公共空间，应当架设公共楼梯直达，由一二楼居民平分。

尽管其时人心够齐，但居民自发驱动的C级险房翻建，在政策上并无路径可依，事情推进缓慢。许明退休前在鼓楼区人民法院民事审判庭担当副庭长，熟悉执规律则和政策，便查阅相关划定，于2016年3月26日向宁海路街道效劳处递交了《关于要求虎踞北路4号5幢C级危房列入危旧房革新的申请》。

至于衡宇结构，吴春霞认为，居民无权索要结构设计图纸，也无权干预设计方在衡宇结构设计上的决策，因为结构设计有专业的审核流程。

吴春霞告诉《中国新闻周刊》，其时，全南户型的业主主张，在他们已经让出一部分南向空间的情况下，自家的南面长度理应比已往就南北通透的住户大，因为后者只有一间屋子朝南。

别的，基于富厚的拆迁征收事情经验，越城集团董事长朱冬云深知，信息果真、透明的重要性怎样强调都不为过。为此，他们引入信息盘问系统，可以直接检察邻居的户型、面积等信息，确保石榴新村居民之间信息透明。“就算你不果真，居民之间也会相互探询。”朱冬云说。

察觉到事情小组权力集中，许明2018年9月5日、10月7日又给街道写信，要求街道制止事情小组制定的“加入表决人数的80%同意为通过、未能加入表决者视为弃权”的决议规则。担心翻建最终因缺少外部监督而失控，在第二封信里，许明的诉求越创造确：撤回翻建申请；请求将翻建改为维修，由自己担负衡宇维修的所有用度。

最终，在建筑物限高、消防规范、容积率、日照和绿化率等刚性约束下，回归设计院凭据居民原有住房面积的统计数据，划分出20个面积段，36种衍生户型。

早在2016年底，许明就开始给宁海路街道效劳处写信，认为居民不可“既当运发动，又当裁判员”，申请由街道办直接领导并组织实施5幢的危旧房革新。

如果依照居民的设想搭建通往阁楼的楼梯，那么坡屋顶作为围合空间，就具备了可收支、可利用的条件，坡屋顶因此形成了建筑空间。凭据要求，需要计入建筑面积。地下室的面积盘算也是同样的原理。

“‘三原’原则设立的初志，是制止消险历程中侵犯相邻人的正当权利。”秦淮区都会更新办综合计划组组长、建设局副局长童承江告诉《中国新闻周刊》。但他也强调，对“三原”的突破并非没有界限，“我们突破‘三原’的前提，是绝不侵犯周边权利人的利益，也不触碰红线”。

让所有住房都实现南北通透，这是张伟提出的另一个重建建议。24套老房里，除了5套公房，剩下的19套有11套是全南或全北朝向，南北通透的提议自然获得这11户的支持。张伟家自己也一经是全南户型。

今后，由市房产局牵头的危房革新试点事情推进办公室建立，政府指定鼓楼区房产集团的子公司为代建单位。2019年10月25日，全体产权人签名授权委托下关房产经营有限公司，实施治理翻建工程申报、翻建施工、竣工验收、换发两证等全面事情。

“设计行业习惯了在十几万平方米的项目里做四五种户型，要在建筑面积2.45万平方米的项目里做二三十种户型，这是天方夜谭，但我们做到了。”回归设计院董事长徐翔告诉《中国新闻周刊》。

结业于建筑类专业、日常事情是治理建设项目的陈毓芬，也是二楼居民，她进一步提出：如果要建设地下室，二楼居民不应担负这笔用度，一楼居民应该想好是否要付这样的本钱。

凭据居民的设想，建地下室是向下挖，不会改变建筑物的高度。而建阁楼就更容易，5幢是坡顶建筑，已往二层与坡顶之间，本就有一个由轻质板材隔出的闷层。但由于通风不敷好、轻质板材荷载有限，居民们利用得很少。如果借着翻建，用混凝土楼板搭出坚固的阁楼，这样可以用最低的投入，最大限度土地活闲置空间。

一名不肯具名的街道事情人员告诉记者，他们知道居民很可能会私自占用屋顶内部空间，在无法阻拦的情况下，他们只能重复嘱咐施工方，“一定要把衡宇的结构做好”，避免居民锯开天花板后，泛起宁静隐患。二层居民为统一装置的天窗自行支付9000元，而不计入5幢的建设总用度中。

别的，居民的意向与诉求也确实会直接影响设计的走向。有几多居民会选择原址安顿，原址安顿后又会选择多大的屋子？这就像“鸡生蛋照旧蛋生鸡”，没有居民的最终决策，设计计划也始终定不下来。石榴新村项目卖力人黄炜炜说，哪怕只有几户居民的意向有变，都可能会导致整个计划重新来过。

2019年5月，经各区梳理报送，南京市确定了四个危房革新试点，虎踞北路4号5幢是其中之一。作为C级危房翻建项目，由市、区财务和产权人凭据2:2:6的比例分摊翻建用度。5幢翻建自此提速。

2019年11月，5幢的居民陆续搬离，开始租房过渡，但陈毓芬迟迟未搬。“其时我们只看到自家的衡宇设计平面图，对衡宇结构、工程造价这些要害事项一无所知，这些事情都还没定的情况下，为什么急着让我们搬家？”陈洱告诉《中国新闻周刊》。

从2016年进入翻建计划的实质性讨论，到2022年完工交付，在长达6年的周旋、博弈中，不同甚至演酿成了对立，邻里之间的肢体冲突不得不依靠警方介入才可止息。

在丁小梅看来，石榴新村的设计计划实际上是秦淮区政府与建设单位越城集团争取居民签约的有力工具�；谎灾�，居民需要看到自己未来会被安顿进怎样的住房里，才华决定是否出资支持原址重建。更好的设计计划，意味着更早获得更多居民的支持。

凭据拆除重建的通行做法，每户居民的新房面积只能增加，不可减少。在另一个原拆原建的石榴新村项目里，免费增加的面积必须精准控制在建设本钱允许的规模内，且居民支付能力有限，按市场价付费获得的面积也不可太多。

许明赞赏陈毓芬在知情权得不到包管时拒绝搬家的勇气。她出示的一张自家设计图显示，2019年11月22日，丈夫在设计图上签字，全家搬离。但这并不代表他们认同重建计划。许明希望看到整幢楼的平面设计图，这样可以确认每户面积是否有不当增减。

另有一点是，各人一经告竣共识不可用的闷层，终究成为了二楼住户的阁楼。事后看，这是一个“留后手”的做法——在坡屋顶与二楼每一户对应的位置，都留了窗户。屋子建成后，可以请装修施工队直接将二楼的天花板锯开一个口子，在屋内架设通往阁楼的楼梯。

在所有的危旧楼原地拆除重建实验中，衡宇面积变革是最敏感的问题。对此十分警惕的一楼居民许明回忆，自己曾在5幢的相同集会上要求公示每套住房重建前与重建后的房产证挂号面积，还提失事情小组应该事先约定好面积变换后的价格补差规则，面积每增加1平方米，凭据5万元的市场价补差，面积减少则按同价格受到赔偿。“张伟立马否掉了这个提议。”许明回忆。但张伟却对《中国新闻周刊》回忆，自己从未听说过这个提议，否定更是无从谈起。

居民出资主导的拆除重建，居民有各自的设计想法，设计公司如何满足个体的诉求？卖力秦淮区石榴新村项目的南京回归建筑情况设计院(下称“回归设计院”)院长丁小梅告诉记者，原地拆除重建一定要面对设计计划带来的利益调解，但这应该建立一套透明、合理的利益协调机制。调解若导致损失，可以凭据市场价格赔偿；若带来收益，也应该凭据价格购置。作为第三方专业机构，与出资居民的互动应基于设计院提供的综合计划，而不是任由居民直接介入设计流程，以个体诉求影响整体的利益分派。

但他的妻子有时候也会想，因为翻建，住一楼的弟弟成了丈夫最猛烈的阻挡派，两家决裂；对门的陈毓芬从好邻居成了“对头”，两家人在楼道里爆发过肢体冲突，甚至还惊动了警察。

关于重建后的屋子，张伟概略上是满意的。借助对整个项目的把控，他获得了理想中的屋子：原先全南的户型改为南北通透，厨房和卫生间朝北；户型设计成“三段式”，不到60平方米的小屋子终于隔出一间客厅。

张伟自己在家画起了草图，实验种种“摆放”方法，最终，他又一次做出大胆判断：将一梯三户酿成一梯两户，把四个单位酿成六个单位。

此时，已经搬离5幢的居民十分焦灼。张伟说，为了推进翻建，他们接纳了增设围挡、搬一家拆一家等方法，迫使居民早日搬离。最终，在街道的介入和劝说下，2020年7月10日，陈毓芬搬离，搬家用度由街道垫付，比大部分家民晚搬离7个月。

施工历程中，许多居民希望进入工地监工。作为101室公房的租户，代敏发明，自家的厨房没有窗户。在设计计划阶段，代敏就发明，两户合租的101室仍然共用厨卫。因她强烈阻挡，计划为她增加了一厨一卫，但厨房没有窗户。为此，从设计到施工历程中，她曾多次与深远设计的驻场员工交涉，获得的回复是“搞不了”。

另一个让人觉得难以公正处理的，是大幅的户型调解。因是对门邻居，陈毓芬与张伟曾在朝南空间的巨细上有过博弈。陈毓芬女儿陈洱告诉《中国新闻周刊》，她家的206室，套内面积72平方米，原本就南北通透；张伟家的205室，套内面积56平方米，是全南户型。在最初按面积占比划分南向空间的计划中，206室的朝南长度凌驾7.2米，而205室只有不到5.2米。但在随后的计划中，陈毓芬发明自家的朝南长度只剩不到6.5米，而205室则酿成6.65米。陈毓芬怀疑，张伟通过与设计公司的私下相同，影响了设计计划。

2015年3月7日，经全体产权人、使用人签名同意，包括张伟、李芒在内的7位居民，成为翻建工程事情小组的成员，卖力翻建工程全面事情。厥后，小组成员几经变换，但张伟始终是绝对焦点的人物。凭据约定，翻建事情实行集中协商制度，不设组长，集体讨论决定。议事遵循“少数听从大都”的原则，以加入表决人数的80%同意为通过，未能加入表决者视为弃权。经表决通过的决议，全体产权人、使用人必须遵照执行。

火博距离江苏省政府不到1公里，南京的焦点区，一幢建于20世纪50年代、拥有24套住宅的砖木结构二层小楼，居民历经8年，终于完成小楼的原地拆除重建，这是鼓楼区虎踞北路4号5幢的故事梗概。

2020年3月，仍未搬离5幢的陈毓芬向宁海路街道、南京市房产局、下关房产公司发送《取消委托授权通知书》，称此前的委托保存重大误解，且被授权单位未明确衡宇翻建流程、具体卖力人及进度安排、所有事项不果真透明，故取消此前的委托，同时也不再授权委托业主张伟为代表的事情小组，要求今后一切事宜都需与陈毓芬自己联系。

🌘（撰稿：眉山）

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